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中央部委定调!关于楼市,这4个字又出现了

源:中国货币网

作者:余飞

年末了,各种大会议次第召开。

过去的两天,住建部在北京召开了全国住房城乡建设工作会议,会议总结了2023年住房工作,并定下了明年的住房任务。

01

2023,年头救到年尾

总结方面,总结了12个点,其中与楼市直接相关的有两个点:

第一,在房地产市场方面,积极采取措施,增信心、防风险、促转型,会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等政策工具,指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。扎实推进保交楼工作,维护购房人合法权益。

第二,在住房保障方面,启动了保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。稳步推进保障性租赁住房、公租房和棚改安置房等建设。支持新市民、青年人提取住房公积金租房安居。

这两条,用一句话概括就是,梳理了过去一年在稳楼市方面所做的努力,并审议通了两份重要性文件。

过去一年,对于楼市来说,又是年头救到年尾的一年。

过去一年中,虽然与房地产直接相关的5年期贷款利率只降息了1次,但是很多城市的加点数减少了很多,整体房贷利率基本已经降到近年来最低。



除了降息,放开限购、放松限购、降首付,也都是今年楼市的重要举措。

南京、大连、沈阳、福州、济南、青岛、合肥、武汉等城市全面解除了限购。

西安、成都、苏州、杭州、广州等城市则大幅解除了限购。

降首付方面,则是央行发布的正式文件明确要求的。8月31日央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确要求:

首套房最低首付可以降至20%,二套房最低首付可以降至30%。

11月下旬深圳下调了二套房首付,统一降至40%。本月北京、上海降首付。



来源:界面新闻

除此之外,还有一个大招,就是8月份央行与金融监督管理总局联合发布的降存量房贷利率文件。

这份文件,一定程度上降低了高利率站岗者的压力,并轻微缓解了银行承担的提前还贷潮的压力。

然而,年头救到年尾,房地产几个相关数据的跌幅,并没有止住。

商品房销量方面:

我们的商品房销量去年就已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

今年前11个月,国家统计局披露,商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。



来源:国家统计局

在去年大跌的基础上,继续下探。全年,商品房销量可能会跌至“双11”,即销售面积跌至11亿平方米左右、销售额跌至11万亿元左右。

卖地收入方面:

去年卖地收入下跌了23.2%。今年前11个月,在去年下跌的情况下,再跌17.9,至42031亿元。

制图:城市财经;数据:财政部



房价方面:

国家统计局披露的11月份数据,70个大中城市二手房价格环比,无一城上涨。1个持平,69个下跌。

此外,今年还审议通过了两份对房地产有重要影响的文件,一份是关于城中村改造,一份是保障房建设。这个留到第二部分说。

02

2024,房住不炒仍是总基调

和本月召开的中央政治局会议、中央经济工作会议没有提及房住不炒不同,住建部召开的这场会议,这四个字又出现了,而且是作为明年楼市工作的核心之一。

住建部明确提到,明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,重点抓好4大板块18个方面工作。

其中与房地产直接相关的救市第一大板块:

住房和房地产板块,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。

事实上,即便这次会议不提“房住不炒”,也并不会影响这句话的历史使命。因为在去年国务院发布了重磅文件《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》明确强调:

遏制投资投机需求。



也就是说,遏制投机投资需求,房住不炒,是至少到2035年都不会改变的房地产总基调。

会议,还再次提到了今年7月份中央政治局会议对楼市的新定调,“适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势”。

这一点,本号在七月份就撰文分析过。供求关系重大变化,一言以蔽之,就是全国商品房整体供大于求。

这种供大于求,一方面是供应过剩造成的。

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。

此外,泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中,只有一线城市低于1,二线和三四线城市都大于1。

所谓套户比,就是城市的房屋套数和户数之比,大于1说明,房子套数比户数还多,供大于求。



也就是说,目前只有一线城市还存在房屋短缺情况,其他城市都供大于求。

另一方面,是人口见顶,诸多城市人口减少所致。

在人口尚有红利的时代中,不少三四线城市人口一直在流失,这两年随着人口增速下滑,特别是去年负增长,更是让诸多城市陷入了人口收缩通道。

目前公布2022年人口数据的286个中,人口增长的城市只有128个,两个持平,156个城市人口在减少。

其中人口减少城市包括北京、上海、广州、深圳四大一线,以及天津、长春、佛山、东莞等热点城市。



制图:城市财经;数据:各城市统计局

在明年房地产的任务中,住建部提到,明年要:

稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策,持续抓好保交楼保民生保稳定工作,稳妥处置房企风险,重拳整治房地产市场秩序。

这意味着,明年各种托底措施仍会不断出台,稳楼市仍是头等大事。

不久前召开的中央经济工作会议,通稿中“风险”一词出现了8次,其中5次集中在对房地产和金融的表态上。“稳”字出现了21次。



当时本号就强调过,这意味着,明年的房地产政策方向,仍会以托底为主要。

因为“先立后破”,是官方对待楼市的终极态度。

“先立后破”,立是目的,破也是目的。两者都是目的,如何平衡?窃以为,核心在降而不破。

官方并没有想扭转房价走势,只是在阻挡房价硬着陆,实现软着陆,以时间换空间,改变土地财政和房地产驱动经济的发展模式。

立与破虽然都是目的,但顺序是先立,然后再破,更加侧重风险防患。这对于当下的大环境来说,是更适合、更契合国情的战术。

所以,往后的房地产支撑,主要就是为了如何立,在立起来之前如何防破而做工作。

03

双轨制,才是划时代的大事

在住建部这场会议中,无论是总结,还是对明年任务的安排中,都提到了“三大工程”。

也即平急两用工程、城中村改造工程、保障房建设工程。其中保障房建设,是中国房地产市场发生的划时代事件。

8月25日常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下面简称“14号文件”)文件,已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

国务院

经济观察网给出的新闻标题是:中国将推动新一轮“房改”。



14号文件的到来,宣示着中国的房地产市场再次进入双轨制时代,也即商品房和保障房并行的时代。

为何要大搞保障房建设?14号文件明确提出建设保障房的两大目标:

一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式,给未来的房地产划定两个圈子,一个商品房圈子,一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住,商品房则让有钱人去玩,当然也要以稳定为基调。

随着保障房、商品房双轨制的到来,未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

这也是本号多次强调,往后的商品房市场需求会进一步减弱。

当然,随着保障房制度逐渐成熟,保障房规模达到一定程度,当下的商品房市场中各种限制,也会逐渐取消。

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